Por Héctor Ramírez

Director Instituto de Estudios del Hábitat

Universidad Autónoma de Chile

A partir de los últimos 10 años el valor de las viviendas en Chile se ha incrementado explosivamente. Este dato nos permite desnudar una dura realidad al confrontar las dos caras que son parte del mismo fenómeno: por un lado, las familias  y su justo acceso al derecho social básico de comprar una vivienda, por otro lado,  los agentes inmobiliarios y su cada vez mayor rentable negocio. Lo peor de todo, que dicha relación se plantea como perversa, toda vez que el beneficio económico de uno se traduce en  un fuerte costo  para el otro.

Las explicaciones a este fenómeno, lejos de vincularse con un exclusivo aumento demográfico de la población, obedecen más bien a la alta demanda de viviendas, dada por una proliferación de hogares, la que estaría fuertemente determinada por el valor del suelo. Así, el suelo como valor especulativo de negocio, aumenta ostensiblemente el costo de la vivienda que se construye.

La Cámara Chilena de la Construcción sostiene que las normas de contención de la expansión urbana de los Instrumentos de Planificación explican el incremento del valor del suelo y por ende de la vivienda.  Un reciente estudio realizado por este gremio sostiene que Chile es el país en el cual el Índice PIR, que consiste en estimar la cantidad de años que necesita un hogar de ingreso promedio para financiar totalmente una vivienda de precio promedio (3.089 UF), es el mas alto del mundo ( 7,7) y que implica que una familia con una renta promedio en Chile de $ 900.000 demoraría en pagar un dividendo hasta 45 años. Cabe señalar que el índice PIR de EEUU es de 3,5 , ni la mitad de el de Chile y que el de Temuco es de 8,8, el más crítico del país.

La falta de regulación de los precios deja finalmente al mercado que se encargue de poner las condiciones de cuánto pagar por una vivienda, ¿y cuánto pagar? Lo máximo que sea posible rentar, consideremos por ejemplo que la  rentabilidad de las inversiones inmobiliarias obtienen retornos, en algunos casos, del 90% y en el caso de los que compran para arrendar en un plazo de 25 años del 96%. Las ganancias aumentarían más aún en los proyectos inmobiliarios, cuando además está en juego el cambio de uso de suelo rural a urbano.

¿Quién asume ese costo? Las familias de acuerdo a sus capacidades económicas deberán buscar alternativas para amortiguar este alto y desregulado costo asociado a la adquisición de una vivienda. Lo más “fácil” es endeudarse con créditos hipotecarios que son fomentados por el sistema, hoy a bajas tasas. Sin embargo, también existen instituciones bancarias que están ofreciendo créditos a 40 años plazo, lo que significa que después de jubilar una persona seguirá pagando.

La libertad para especular en los terrenos produce entonces esta falta de regulación en los precios de las viviendas, lo que se traduce para muchas familias en ver truncado  el sueño de la casa propia, sobre todo en grupos de estratos socioeconómicos medios y bajos de la población. El aumento del salario de la clase media en nuestro país no se ha incrementado para nada en la proporción al precio de las viviendas, evidenciado una fisura entre el deseo de comprar una vivienda versus la capacidad adquisitiva real para hacerlo.

Un reciente estudio realizado por la Universidad Católica de Chile, señala que existe una brecha creciente en el precio de las viviendas y los ingresos familiares, siendo la clase media el sector que se ve más impactado; por cuanto no son sujetos de subsidios, no tienen capacidad de ahorro y se enfrentan a condiciones crediticias cada vez más restrictivas en los bancos.

El alto precio de la vivienda nos conduce a una crisis social en el mediano plazo que puede ser grave. No olvidemos que fue justamente la relación entre endeudamiento y acceso a la vivienda lo que desencadenó la última gran crisis socioeconómica a nivel global, que comenzó en Estados Unidos el año 2007 y que afectó principalmente a los países desarrollados.

Por lo tanto, es de suma importancia atender a  los factores desencadenantes de esta posible crisis, en caso contrario,  el aumento de hogares, la autorregulación del mercado inmobiliario propio de un sistema de libre mercado, sumado a  la falta de políticas públicas, son variables que seguirán obstaculizando la materialización del anhelado y por ahora costoso sueño de la casa propia para  la mayoría de las familias chilenas.